Immobilie geerbt in München: verkaufen, vermieten oder behalten?

Eine geerbte Immobilie ist selten nur ein Vermögenswert. Sie ist das Elternhaus, die Wohnung der Großmutter, ein Stück Familiengeschichte – und gleichzeitig eine Entscheidung mit erheblichen finanziellen Folgen, die in einer emotional schwierigen Zeit getroffen werden muss. Dieser Leitfaden ordnet die wichtigsten Schritte, Fristen und Weichenstellungen – speziell für den Münchner Markt.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor über Verkauf oder Vermietung entschieden wird, sollten die Grundlagen geordnet sein:

• Erbnachweis klären. In vielen Fällen wird ein Erbschein benötigt – beim Nachlassgericht zu beantragen. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht dieses häufig aus.
• Grundbuch berichtigen. Die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei – ein Punkt, den viele verschenken.
• Unterlagen sichern. Grundrisse, Energieausweis, Versicherungspolicen, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen zu Modernisierungen: Alles, was das Objekt dokumentiert, wird später gebraucht – für die Steuer, die Bewertung und einen möglichen Verkauf.
• Laufende Pflichten prüfen. Gebäudeversicherung informieren, Abschläge und Daueraufträge ordnen, das Objekt vor Leerstandsschäden schützen.

Erbschaftsteuer: Warum der Wert der Immobilie entscheidend ist

Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen Immobilienwert nach einem standardisierten Massenverfahren fest – ohne das Objekt je gesehen zu haben. Besichtigt wird nicht, individuelle Faktoren wie Instandhaltungsstau, veraltete Haustechnik, ungünstige Grundrisse oder Lärmbelastung bleiben dabei häufig unberücksichtigt.

Gerade in München führt das regelmäßig zu überhöhten Wertansätzen – und damit zu mehr Steuer, als eigentlich anfallen müsste.

Der Gesetzgeber hat dafür ein Korrektiv vorgesehen: Nach § 198 BewG können Erben durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen. Liegt der gutachterlich belegte Verkehrswert unter dem pauschalen Ansatz des Finanzamts, wird die Steuer auf dieser Basis neu berechnet.

Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung: Setzt das Finanzamt eine geerbte Wohnung mit 900.000 Euro an, während der gutachterlich nachgewiesene Verkehrswert bei 780.000 Euro liegt, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um 120.000 Euro – bei einem Steuersatz von beispielsweise 15 Prozent eine Ersparnis von 18.000 Euro. Das Gutachten kostet davon einen Bruchteil.

Ob sich der Weg lohnt, hängt vom Einzelfall ab – von Freibeträgen, Verwandtschaftsgrad und Objekt. Genau das prüfen wir in einem kurzen Erstgespräch, bevor Kosten entstehen.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Für diese Entscheidung gibt es keine Pauschalantwort – aber klare Kriterien.

Verkaufen

Der Verkauf schafft Klarheit: Er löst Erbengemeinschaften auf, macht Vermögen teilbar und beendet laufende Kosten. Wichtig zu wissen: Bei geerbten Immobilien tritt der Erbe steuerlich in die Haltefrist des Erblassers ein. War die Immobilie beim Erblasser länger als zehn Jahre im Eigentum oder selbst genutzt, ist der Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei – die Details gehören in ein Gespräch mit dem Steuerberater.

Vermieten

Vermietung erhält das Objekt im Familienvermögen und erzeugt laufende Erträge. Sie bedeutet aber auch: Vermieterpflichten, Instandhaltungslast, Mietrecht – und in München ein anspruchsvolles regulatorisches Umfeld. Ehrlich gerechnet werden muss mit Rücklagen, Verwaltung und dem Zustand der Immobilie.

Selbst nutzen

Die Selbstnutzung kann emotional wie steuerlich attraktiv sein – für Ehepartner und Kinder gibt es unter bestimmten Voraussetzungen sogar eine Befreiung von der Erbschaftsteuer für das Familienheim. Die Bedingungen (unter anderem unverzügliche Selbstnutzung über zehn Jahre) sind jedoch eng gefasst.

Sonderfall Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Immobilie allen – und keinem allein. Jede Entscheidung braucht Einigkeit, und genau daran scheitern viele Erbengemeinschaften. Ein neutral ermittelter Verkehrswert ist hier oft der Schlüssel: Er ersetzt Bauchgefühl und Verdacht durch eine belastbare Zahl, auf deren Basis sich Auszahlung, Teilverkauf oder gemeinsamer Verkauf fair regeln lassen. Als unabhängige Sachverständige übernehmen wir diese Rolle regelmäßig – gerade wenn die Emotionen bereits angespannt sind.

Häufige Fragen

Muss ich die geerbte Immobilie dem Finanzamt melden? Ja. Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten formlos anzuzeigen. Die Steuererklärung selbst fordert das Amt bei Bedarf an.

Wie schnell muss ich mich entscheiden? Für die Entscheidung Verkauf/Vermietung gibt es keine gesetzliche Frist. Relevante Fristen betreffen die Anzeige beim Finanzamt, die Ausschlagung des Erbes (sechs Wochen) und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung (zwei Jahre).

Was kostet mich der erste Schritt bei Quantis? Nichts. Das Erstgespräch und die Vor-Ort-Werteinschätzung sind kostenlos und unverbindlich – danach wissen Sie, wo Sie stehen, und entscheiden in Ruhe.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu – auf Wunsch arbeiten wir direkt mit Ihrem Berater zusammen.